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재개발구역 내 교회에 대한 도움정보 있길래 3가지 모아서 올립니다.

최형규 (경북노회,내고교회,목사) 2015-11-19 (목) 22:44 4년전 4185  
  재개발교회_협상전략.hwp (24.5K), Down : 41, 2015-11-19 22:44:19

늦었지만, 그리고 알고 계시겠지만 혹시나 조금이라도 참조가 되지 않을까 해서 올려봅니다. 다른 교회들도 해당될 수 있으니 .... 그런 교회는 미리 준비하시라는 취지에서....

 

①특별기고 | 재개발교회 조합측과 보상협상전략 이렇게..

인수교회 이재신 장로

2009년 11월 13일 (금) 18:17:30 이재신 장로 webmaster@ycnnews.co.kr

재개발교회 조합측과 보상협상전략 이렇게 하는게 좋다 !

▲ 이재신 장로(인수교회)

최근 재개발로 인해 작은 교회들이 많은 어려움을 겪고 있다. 그 원인 중에 재개발에 대한 교회의 사전 대응과 정보가 부족해 발생 하는 피해를 당하는 일이 대다수다. 반면 교회에 대한 법적인 보상기준도 미약하여 그 피해가 크다는 문제도 제기되고 있다.

 

서울 성북구 길음동 길음 뉴타운 내 인수교회도 몇 년 전 뉴타운지역에 들어가 교회의 위기가 있었다. 현재 예장 통합에 속한 인수교회는 이제 12월 이면 지하 3층~지상7층 연건평 2.400 여평을 건축하여 입당을 눈앞에 두고 있다. 인수교회의 경우 교회에서 뉴타운에 대한 청사진이 그려질 초기 단계 때부터 꾸준히 교회의 입장을 조합에 알리고 교회의 요구를 이해시켜 좋은 결과를 얻어낼 수 있었던 좋은 선례다.

 

본인은 현재 재개발교회 관련 문제에 대해 도움을 요청하는 곳마다 전국적으로 다니며 자비량 봉사를 하고 있다. 지금까지 여러 교회를 다니며 정확한 해법과 방향을 제시해 재개발로 인한 교회의 피해를 줄이고 조합과의 협상에 긍정적인 도움을 주고 있다. 특히 조합 측과 협력적인 관계를 유지하는 현장 노하우를 귀띔해줘 교회 측 입장이 조합에 잘 전달될 수 있는 소통에 통로를 찾게 해 주고 있다.

 

현재 본인이 조합장으로 있는 인천에는 2,000세대를 건축하는 재개발구역이다. 이 지역에는 5개 교회가 재개발구역에 포함되어 있었다. 이 지역의 조합장이 된 이 장로의 역할로 3개 교회는 존치가 되고 2개 교회는 종교 부지를 받아 조합 측과 교회 측이 상생 할 수 있는 타협을 잘 이끌어 냈다. 이 사역을 감당하면서 한 가지 아쉬운 것은 수많은 교회들이 재개발, 뉴타운 개발 등으로 인하여 수십년 섬겨왔던 교회를 뒤에 두고 떠나는 입장에 놓인 교회들을 수없이 많이 보았다. 이 문제는 어느 한 교단에서만 대처할 것이 아니라 범 교단적으로 대처해야 하며 하루속히 대처 법안이 시행되기를 소망한다.

 

조합 측과 보상협상 전략 실패의 원인은 초기대응 대처 미비가 가장 큰 원인이라고 말할 수 있다. 정비구역 지정승인을 받기위해서는 대지에 대한 도시계획 기본설계도면과 아파트 기본계획 설계도면을 수립하여 관할구청에 접수하게 된다. 이때 소요되는 비용은 약 3~4억 정도가 소요되며 도면이 완성되면 주민공람 30일을 거치게 된다. 이때 많은 교회와 목회자들이 지역개발에 막상 부딪히게 되면 어떻게 대처할까? 주저하고 망설이면서도 한편으로는 안일한 마음으로 구역지정 승인을 위한 주민공람 30일 기간 동안에 이의를 제기하지 않고 그냥 넘어가게 된다.

 

아직은 가칭 추진위원회인데 지금 교회보상 이야기를 할 필요가 있겠는가? 시기적으로 빠르지 않은가? 나중에 조합이 설립이 되어 정식으로 조합장이 선출되면 그때 가서 협상을 해야지 하는 생각을 가지게 된다. 그러나 조합이 설립되고 나서 협상하려고 하면 이미 협상의 때를 놓치고 말게 된다. 가칭 추진위원장이 선임이 되면 추진위원장을 만나 교회종교부지 대토장소를 협의하여 단지 내 대지 도시계획 기본설계를 수립할 때 반듯이 교회 종교부지 대토 장소를 “꼭” 명시하여 삽입시켜 그려 넣어야 한다.

 

이때 기본계획 설계도면에 교회종교부지 대토장소를 삽입시키지 못하면 조합측과 협상은 앞으로 계속 난항을 겪게 된다. 조합 측에서는 의도적으로 종교 부지를 기본계획 설계도면에 그려 넣지 않으려고 한다고 이 장로는 말하고 있다. 안 그리려고 하는 것은 정비업체의 생각으로, 교회를 청산하여 내보내므로 조합에 엄청난 이익이 발생된다면서 추진위원장을 부추겨 나중에 잘 보여 정비업체로 선정 받으려고 하는 속셈이다.

 

또 추진위원장 역시 이익금을 많이 남겨서 주민에게 잘 보여 나중에 조합장이 되려고 하는 의도에서 교회를 제외시키려고 한다. 도시계획 기본 설계도면에 교회종교부지 대토 받을 장소를 삽입시키게 되면 앞으로 전체 조합 측과 협상에 있어 8부 능선을 오른 것과 같은 역할이 되어 술술 잘 풀리게 된다. 혹시 기본계획 수립도면에 종교부지 대토장소가 빠져있다면 지금당장 민원을 제기해야 한다. 교인서명과 이웃교회 연대를 통하여 조합, 구청, 시청 등에 민원을 제기해야 한다. 혹시 기본계획 수립도면에 교회종교부지 대토장소를 삽입시키려고 할 때 추진위원회에서 교회에 동의서를 요구할 수 있다. 이때 절대 동의서를 제출해서는 안 되며 2차 공증 마치고 제출 하여야 한다. 제출 안 해도 주민 75%이면 자동적으로 조합에 귀속 된다.

 

동의서 요구할 때 이렇게 하면 된다. “교회는 목회자 혼자서 마음대로 할 수 있는 것이 아니다. 제직회, 공동의회, 당회, 건축위원회 등 여러 기관들이 있어 동의서를 제출하려면 위 기관들의 승낙을 받아야 한다”고 말해야 한다. “위 기관들을 설득 할 수 있는 명분을 추진위원회에서 문서로 교회에 제시해주라 그러면 언제든지 동의서를 제출해 주겠다” 라고 말하여 피해 가야 한다.

 

재개발 사업은 다음과 같이 진행된다. 추진위원회승인, 정비구역지정승인, 조합설립, 사업시행인가, 시공건설사선정, 관리처분, 이주비지급, 철거, 공사착공, 준공인가, 사업청산 순으로 개발이 진행된다. 이 진행과정에서 교회가 꼭 해야할 것이 있다. 정비구역 승인이 나면 관할 법원에 가서 대토 받은 종교부지에 대해 교회와 조합이 1차 공증을 실시해야 한다. 공증하는 이유는 이 공증 문서가 훗날 가등기 역할을 하여 은행대출을 받는데 사용되며 나중 누가 조합장이 되더라도 종교부지에 대해 어떤 재론도 할수 없도록 하기 위해서다.

 

조합 측과 구체적인 협상에 있어서 대토 받은 종교부지의 장소가 성전건축에 용이한 장소인지 아닌지를 설계사무소의 조언을 받아 조합 측과 협상 결정해야 한다. 뉴타운으로 개발되는 지역은 장소문제를 관할시청과 협의해야 한다. 종교부지 장소에 이어 땅모양이 중요하다 이것 역시 성전건축에 용이한 모양인지 설계사무소의 조언을 받아 조합 측과 협상해야 한다.

 

대토 받을 종교부지의 평수에 대해서는 1:1 대토개념으로 조합 측과 협상하되, 지금 현재의 교회장소보다 더 안 좋은 자투리땅으로 종교 부지를 대토 받을 때는 기존대지의 20%정도를 더 추가 조합 측에 요구하여 받아야 한다. 현 교회건물 보상에 대해서는 반드시 조합 측과 새로 신축하는 보상 개념으로 조합 측에 요구하여 보상을 받아야 한다.

 

또한 대토 받을 종교부지가 암반이라고 추측이 될 경우 지질검사를 분명히 하여 조합에 보상요구를 해야 한다. 임시예배 장소에 대해서는 조합 측으로부터 교회가 이주비를 받아 별도로 임대 계약을 해야 한다.

임대할 경우 마땅한 장소가 없을뿐더러 교인들이 분산될 우려가 있으므로 단지 내 공원부지에 임시예배 장소를 가건물로 건축하는 게 교회에 유리하다. 교회 순수 이사 비용에 대해서는 이사 업체에 견적을 받아 조합에 제출하여 받아야 한다.

 

전기, 수도, 도시가스, 인입비용에 대해서는 교회가 아파트보다 먼저 입당하므로 관할회사에 견적을 의뢰 받아서 조합에 제출하여 받도록 해야 한다. 지금까지 말씀드린 내용이 조합 측과 교회가 서로 합의가 되면 관할 법원에 가서 2차 공증을 실시해야 한다.

 

조합 측과 협상은 하루아침에 이뤄지는 것이 아니기 때문에 사업초기에서부터 교회가 적극적인 자세와 인내심으로 물밑 협상을 계속해 나갈 때 좋은 결과가 있을 것으로 생각한다.

 

 

 

 

 

 

 

②재건축·재개발 교회, 절 등 대응방안2

 

1. 머리글

 

기존에 “정비사업시 종교시설 협의방안”이라는 제목으로 글을 발표한 적이 있다. 그 이후에 교회나 절 등 종교시설 관계자로부터 참으로 많은 문의와 격려가 있었다.

 

종교시설이 정비구역 내에 있을 경우 사업시행자와 협의가 이루어지지 않으면 많은 사회적 갈등이 초래되고, 이로 인하여 불필요한 비용이 발생한다. 따라서 종교시설에 대해서만큼은 조합이 전향적인 자세를 가지고 사전 협상으로 문제를 해결하고자 하는 자세를 가지는 것이 타당하다. 그저 “법”으로만 해결하려고 하다가 더 많은 비용을 지불할 수도 있는 것이다.

 

2. 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안

 

서울시는 2009. 9. 27. “서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안”을 제시하였는데(문서번호 : 뉴타운사업2담당관-8497 / 2009.9.27.), 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토하고, “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획을 수립하라는 것이다.

 

구체적인 이전계획수립 기준을 살펴보면, ⓵이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의, ⓶기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙, ⓷현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담(성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려), ⓸사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등이다.

 

서울시가 다른 소유자들과 달리 이러한 방안을 수립발표한 배경은 당연히 종교시설의 특수성 때문일 것이다. 즉, 종교시설은 단순하게 그 소유자의 재산문제로 보는 것이 아니라 그 지역에 오랫동안 신앙의 본거지 역활을 수행하며 조합원들의 삶에 많은 영향을 끼쳤고, 나아가 그 종교시설이 계속 존속하려면, 결국은 조합원들이 다시 돈을 부담하여 종교시설을 건축하여야 하고, 이는 결국 조합원들의 신앙권에 직결되어 있기도 한 것이기 때문이다. 나아가 종교시설은 그 자체가 비영리조직이므로, 영리를 추구하는 소유자들과는 다른 차별이 필요하기도 하다. 따라서 조합은 원만한 타협이 최선의 대책인 것이다.

 

3. 교회나 절 등 대응방안

 

가. 정비계획 수립 시 사업계획에 반영하는 것이 최선

 

자신의 교회나 절이 정비예정구역에 포함되면, 이때부터 교회나 절은 정비계획에 자신의 주장이 반영되도록 행정청을 설득하여야 할 것이다. 그것이 가장 좋은 방안인 것이다. 즉, 존치나 대토는 이때 계획이 잡히지 않으면 불가한 것이다. 한편 존치나 구역 내 대체 부지를 마련해 주는 경우 행정청에 녹지 비율 축소 등 인센티브를 건의하는 것도 생각해 볼 일이고, 이에 대해서는 교회나 절도 당연히 최선을 다하여 조합을 도와야 할 것이다. 실제로 행정청이 인센티브를 준 사례도 있다.

이렇게 노력하여 존치나 대체부지가 마련되면, 추가문제에 대해서는 합의가 쉽다. 즉, 이전문제와 건축문제만 합의하면 되는데, 이에 대해서는 서울시 방안을 따르면 무난하다고 본다.

그런데 존치나 대토가 계획되지 않으면, 현금청산을 하여야 하므로, 이 경우가 가장 어렵다. 물론 경우에 따라서는 분양신청을 하여 상가를 받는 경우도 있기는 하지만 많지는 않다. 이 문제는 항을 바꾸어 살펴보고자 한다.

 

나. 현금청산 대응방안

 

종교시설에 대한 현금청산은 일반 소유자와는 다른 각도로 바라보아야 한다. 즉, 협의가 이루어지지 않을 경우 용산참사에서 보듯이 많은 비용이 발생할 우려가 크기 때문이다. 따라서 현금청산을 한다고 하더라도, 조합에서는 단순히 기존 건축물에 대해 수용보상을 하면 그만이라는 안이한 사고방식은 버릴 필요가 있다. 또한 종교시설 입장에서도 경우에 따라서는 조합이 수용보상을 하고 명도소송을 하면 그만이라는 것을 명확히 인지하고 철저한 대응을 하여야 하는 것이다.

 

(1) 공동주택 단지 내 복리시설 등으로 이전하는 경우

 

종교시설 건축물은 일반 상가 및 부대복리시설 동과 별개의 동으로 구분하여 건축 하고, 진·출입 동선을 계획하는 것이 좋다. 다만, 소유자가 상가 내에 배치를 원하는 경우 협의 결정하면 된다.

가급적 종교시설 연면적은 기존시설면적 이상으로 하고 부지면적은 전체 단지 면적에서 연면적 비율만큼 지분으로 소유하면 그만이다. 기존 부지면적이 지분 소유 면적보다 클 경우 감정평가 금액으로 정산하면 된다. 이전에 따른 인테리어비용 등은 많은 비용이 소요되지 않으므로 협의 결정하면 된다.

 

(2) 정비구역 밖으로 이전하는 경우

 

기존건축물은 감정가로 보상하는 것이 타당하고, 나머지는 서울시 안처럼 협의하면 될 것이다. 즉, 이전에 따른 비용을 지급하고, 신축비용은 기존건축물의 연면적, 구조 및 마감재 등과 동등하거나 그 이상의 건축물로 신축할 수 있도록 사업시행자가 지원하면 될 것이다.

 

(3) 기타 협의가 되지 않을 경우

 

교회나 절은 조합과 협의가 되지 않을 경우에는 나름대로 자구책을 강구하여야 할 것이다. 조합이 가장 힘들어 하는 부분을 가지고 대응을 하면 된다. 통상 사업시행인가나 관리처분에 대해서 소송을 통해 다투고, 명도소송 및 그 집행에 대비하고, 석면문제, 전기·가스·상하수도 문제, 비대위 문제, 철거신고, 일반분양 문제를 가지고 대응을 하며, 사회연결망을 통해 대응을 하기도 한다.

 

4. 결론

 

종교시설 소유자나 사업시행자는 정비계획수립단계부터 성실히 협의하는 것이 가장 타당하고, 이때 서로간의 입장을 존중하여야 할 것이다. 특히 사업시행자는 미리 합의가 되지 않을 경우 민원제기에 따른 명도지연 문제가 발생하거나, 사업시행인가나 관리처분인가가 지연될 소지가 있고, 종교시설 소유자는 교인들이 조합원이라는 점을 고려하여 서로 양보의 미덕을 발휘하는 것이 타당하다. 특히 합의가 성사된 경우에는 그 합의안이 조합 총회를 통과하여야 하므로, 이에 대비하여 조합원 설득 노력도 게을리 하여서는 아니될 것이다

[출처] [김은유변호사님] 재건축·재개발 교회, 절 등 대응방안2|작성자 번개59

 

 

 

③서울 성락성결교회서 교회건축세미나

도시재개발 때 ‘권리 보장’이냐 ‘강제 철거’냐… 협상전문가 고용 등 교회 대응에 달렸다

입력 2014-09-16 04:07

 

"동네가 재건축되면 종교부지를 준다고 했습니다. 그래서 우리 교회도 새 예배당을 짓고 부흥도 할 수 있겠다고 생각했지요. 이 지역에 교회가 5곳인데, 종교부지를 다 준다고 했습니다. 하지만 사업계획안에는 종교부지가 하나도 없었습니다." 대전 중구의 재건축지역인 태평5지구에 있는 한 교회의 담임목사는 15일 "구청에 민원을 하니까 겨우 하나를 배정해주더라"며 "곧 교회 목회자들이 모여 대책을 논의할 것"이라고 밝혔다. 이곳은 재건축조합 설립 전 단계로 아직은 교회 의견을 반영할 기회가 있다. 하지만 적극 대처하지 않으면 권리를 보장받기 힘들다.

 

전문가들은 도시재개발 지역 교회들이 도시계획수립 초기단계부터 관여하고, 협상전문가를 고용하는 등 도시 재개발에 적극적으로 대처해야 한다고 말했다. 도시재개발 사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 택지개발사업 등으로 구분된다.

 

도시재개발 현장에서는 교회가 불이익을 보는 일이 종종 발생한다. 조합은 사업성을 높이기 위해 종교부지를 주지 않으려 하고, 교회는 전문지식이 부족해 교회의 재산권을 행사하지 못하거나 최악의 경우 목회지역에서 쫓겨나기도 한다. 특히 도시재개발의 법적 근거인 도시정비법에는 종교시설에 대한 법적 보호 장치가 없기 때문에 종교부지 확보와 보상 여부는 순전히 교회의 대처에 달려 있다. 현재 전국 도시재개발 지역 내에 있는 교회는 1만여 곳으로 추정된다.

 

서울 은평뉴타운과 길음뉴타운의 교회들은 기존 목회지에서 쫓겨나다시피 했다. 은평뉴타운에선 사업시행 이전에 5개의 교회가 있었지만 이 중 2개 교회만 종교부지를 확보했고 나머지 3곳은 강제 이전했다. 길음뉴타운에도 4개 교회가 있었지만 지금은 1개 교회만 남았다. 당초 도시정비계획에는 종교부지가 아예 없었고, 이를 뒤늦게 안 교회들이 구청에 종교부지를 요구해 1곳을 배정받았다. 남은 1개 교회도 건물 보상가를 놓고 다투다 강제로 철거당했다.

 

지난 12일 서울 성동구 아차산로 성락성결교회(지형은 목사)에서 ‘월간교회건축’ 주최로 열린 교회건축세미나에서 전문가들은 도시재개발과 관련해 교회도 면밀하게 대처해 교회 재산을 지켜야 한다고 말했다. 월간 교회건축 최혁재 대표는 “도시정비 기본계획이 수립되고 정비구역으로 지정되기 전까지 시청, 구청, 조합설립추진위에 종교부지 요구 등 교회 의견을 분명하게 전달하고 교회 관계자가 추진위 이사, 감사 등으로 참여해야 한다”고 말했다.

 

모든 과정을 문서화할 필요도 있다. 경기도 광명의 한 교회는 교회에 좋은 지역을 배정하고 땅도 두 배로 주겠다는 조합의 약속을 문서로 만들어 교회 건축비 등을 충분히 보상받았다. 교회건축연구원 삼마씨앤씨 이정환 대표는 “초기 대응을 잘못했다고 해도 도시재개발사업 과정 중 4번의 주민 공람기간을 통해 교회 등 주민 의견을 반영할 수 있다”며 “교회는 이 시기를 활용해 재개발지역에 종교부지가 있는지, 있다면 넓이 위치 등이 합리적인지 확인해야 한다”고 설명했다.

 

도시재개발사업은 도시 정비 기본계획 수립, 본 계획 수립 및 정비구역 신청, 정비구역 지정, 조합설립 추진위원회 구성, 조합 설립인가, 사업 시행인가, 분양신청 및 관리처분 계획인가, 착공 등의 순으로 진행된다. 도시기본계획을 세울 때, 정비구역을 신청할 때, 사업 시행인가 때, 관리처분 계획인가 때에는 공람기간이 있다.

 

도시재개발 관련 협상전문가의 도움을 받는 것도 한 방법이다. 서울 영등포구 양산로 영등포교회는 전문가의 도움을 받아 성공한 대표적인 사례다. 2010년 영등포교회는 전문가의 개입으로 종교부지 3000여㎡를 확보하고 150여억원의 보상을 받았다. 또 조합이 지하 토목공사비를 전액 부담키로 했다. 이로 인해 영등포교회는 4290여㎡에서 1만7850여㎡로 교회 연면적을 늘려 다음 달 착공한다.

 

또 대지 340여㎡, 연면적 470여㎡ 이었던 경기도 용인 D교회도 협상 전문가의 도움을 받아 종교부지 690여㎡를 확보했고, 연면적 790여㎡의 성전을 조합이 지어준다는 약속을 받아냈다. 교회의 은행 부채도 조합이 모두 부담했다.

 

이 대표는 “하나님께서 모든 것을 해결해 주실 것이라는 막연한 기대는 금물”이라고 강조했다. 그는 “1000번제를 3번씩 드린 교회가 재개발로 어려움을 당하는 것을 봤다”며 “하나님께 기도하되 우리도 일해야 한다”고 조언했다.


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